Košarica

02 250 18 00 | info@zfm.si | O nas

Prijava v portal: 

Prijava

Želite podporo?

Pokličite nas: 02 250 18 00

Družabna omrežja

Študija primera: nepremičnine – nakup in najem

 

Nepremičninski trg v Sloveniji

Slovenski nepremičninski trg ima zadnjih nekaj let trend padanja in nič ne kaže, da se bo ta trend kmalu prekinil. Geodetska uprava je zaznala padanje sicer šele leta 2011, promet pa se v letu 2012 naj ne bi znižal, tako da o krizi slovenskega nepremičninskega trga naj ne bi mogli govoriti, se pa z njihovimi ugotovitvami malokdo strinja, še posebej upoštevajoč, da je velika večina gradbenih podjetij, ki so se ukvarjala z visokogradnjami, končala v prisilni poravnavi ali stečaju, ravno tako pa imajo na slovenskem trgu težave tudi proizvajalci montažnih hiš in industrijskih objektov ter stavbnega pohištva.

Geodetska uprava je v poročilu o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2012 pri opisu trga poslovnih nepremičnin zapisala:

»Promet na trgu poslovnih nepremičnin se mnogo hitreje in intenzivneje odziva na splošne gospodarske razmere, kot to velja za stanovanjske nepremičnine. Najmanjše število prodaj smo evidentirali v letu 2008, torej takoj po nastopu finančne krize in preden je kriza nepremičninskega trga dosegla dno. V letu 2010, po oživitvi nepremičninskega trga in prvih znakih možnega okrevanja gospodarstva se je promet skoraj podvojil, nato pa začel ponovno upadati. Za promet pisarniških prostorov od leta 2007 dalje je značilen zelo jasen trend padanja povprečne prodane površine, kar je tudi svojevrsten indikator gospodarskih razmer.«

V povprečju je na ravni države znašala povprečna cena kvadratnega metra poslovne nepremičnine 1.300 evrov, pri čemer je v Ljubljani znašala okrog 1.650 evrov, drugod pa manj. Kakovostnejših podatkov o cenah in njihovem gibanju ni, je pa moč sklepati, da se je cena kvadratnega metra poslovnih nepremičnin v zadnjih letih realno zniževala, nominalno pa ohranjala na ravni okrog 1.300 evrov.

Podatkov o najemnem trgu in cenah najemnin je še manj kot podatkov o prodanih poslovnih nepremičninah in povprečni ceni, verjetno pa tudi pri najemninah ni bilo posebnih premikov, zagotovo pa se niso povišale.

V naslednjih letih se pričakuje, da bo glede na padanje gospodarske aktivnosti pritisk na cene nepremičnin in najemnine še višji, dodatno pa bo k temu pripomogel tudi pravkar uveden davek na nepremičnine.

Na kratko o prednostih in slabostih nakupa …

Poglavitna prednost nakupa je lastništvo. Nepremičnino vzdržujemo tako, kot se nam zdi smiselno in prav, sami postavljamo pravila pri uporabi prostorov, prostor pa lahko poljubno prilagajamo in spreminjamo. Slabost nakupa je predvsem, da nas lahko omejuje pri poslovanju in povzroča visoke fiksne stroške. V desetletnem obdobju se lahko dejavnost podjetja bistveno spremeni, prostori pa postanejo neprimerni za učinkovito izvajanje dejavnosti. Tudi obseg poslovanja se lahko bistveno poveča ali zmanjša, velikosti prostorov pa ne moremo spreminjati.

… in najema

Glavna prednost najema je fleksibilnost. Če postanejo prostori neprimerni za opravljanje dejavnosti, se preselimo v primernejše. Enako velja, če postanejo premajhni ali preveliki glede na potrebe in obseg poslovanja. Prednost je ravno tako, da se v primeru financiranja nakupa s kreditom ne poveča zadolženost podjetja. Slabost je, da moramo pogosto prenašati muhe najemodajalcev, nimamo prostih rok pri vzdrževanju, za vsako spremembo moramo pridobiti soglasje lastnika in podobno.

Podjetje

Podjetje se ukvarja s proizvodnjo kovinskih izdelkov in potrebuje za potrebe novega proizvodnega programa proizvodno halo. Podjetje sicer že ima v lasti obstoječe proizvodno halo in prostore, vendar pa ti niso dovolj veliki za umestitev še ene proizvodne linije.

Cena nepremičnine, velike 650 kvadratnih metrov, znaša 400.000 evrov. Isto nepremičnino lahko podjetje tudi najame za 3.700 evrov ali 5,7 evra na kvadratni meter.

Spodaj je zadnja letna bilanca stanja in izkaz poslovnega izida podjetja.

      31.12.2012     2012
             
SREDSTVA 2.477.000   Prihodki od prodaje 2.568.000
             
A. Dolgoročna sredstva 1.334.000   Drugi prihodki 125.000
  I. Neopredmetena sredstva 48.000      
  II. Opredmetena osnovna sredstva 1.286.000   Kosmati donos iz poslovanja 2.693.000
  III. Dolgoročne poslovne terjatve 0      
  IV. Dolgoročne finančne naložbe 0   Strošek blaga in materiala 1.461.000
          Strošek storitev 310.000
B. Kratkoročna sredstva 1.127.000   Strošek dela 532.000
  I. Sredstva za prodajo     Odpisi obratnih sredstev 0
  II. Zaloge 748.000   Drugi odhodki 135.000
  III. Kratkoročne finančne naložbe 2.000      
  IV. Kratkoročne poslovne terjatve 210.000   Stroški poslovanja pred amortizacijo 2.438.000
  V. Denarna sredstva 167.000      
          EBITDA 255.000
C. Kratkoročne AČR 16.000      
          Amortizacija 122.000
OBVEZNOSTI 1.957.000      
          EBIT 133.000
A. Dolgoročne obveznosti 1.062.000      
  I. Dolgoročne finančne obveznosti 0   Finančni prihodki 10.000
  II. Dolgoročne poslovne obveznosti 1.062.000   Finančni odhodki 49.000
             
B. Kratkoročne obveznosti 895.000   Rezultat iz rednega poslovanja 94.000
  I. Kratkoročne finančne obveznosti 0      
  II. Kratkoročne poslovne obveznosti 895.000   Drugi prihodki 31.000
          Drugi odhodki 0
C. Kratkoročne PČR 0      
          Rezultat pred davki 125.000
D. Rezervacije in dolgoročen PČR 0      
          Davki 25.600
KAPITAL 520.000      
  A. Osnovni kapital 66.000   Dobiček / Izguba po davkih 99.400
  B. Zadržani dobički in rezervacije 454.000      

 

 

Uspešen finančni menedžer

 

Več o tej temi preberite v priročniku Uspešen finančni menedžer

 
Dodaj odgovor

Vaš e-naslov ne bo objavljen. * označuje zahtevana polja